不動産の分与
住宅ローンの名義人が夫であるか妻であるかにかかわらず、財産分与の対象となります。しかし、不動産の財産分与は、財産分与の論点の中でももっとも難しい分野の一つです。弁護士であっても、不動産の財産分与に詳しい弁護士はそれほど多くないと思われます。
さらに、３０歳台などの若い世代の離婚の場合、住宅ローンの残高も何千万という金額であることが多く、ローンの残高が不動産の価値を上回るオーバーローンの状態がほとんどです。この場合、今後誰がローンを払っていくのか、誰の名義にするのかについて、非常に難しい問題が発生します。
不動産の財産分与の場合には、まずはローン残高と不動産の価値を把握しましょう。不動産の価値は、査定をしてもらうのが一番ですが、固定資産税の納付書に不動産の評価額が記載されていますので、参考にはなります。
次に、ローンの名義人を確認します。主たる債務者は誰か。妻は保証人になっていないか。
不動産の名義も確認をします。これは登記簿謄本を取り寄せます。共有不動産か、単独名義か、あるいは第三者名義になっていないか確認をします。
上記の基本的なことがわかれば、あとはどのように分与するのか決めます。
分与の方法については、主に三つが想定できます。
１ 不動産名義を変えずにそのままにする。
２ 不動産名義を変える。
３ 売却して、ローンを返済した後に売却代金を分ける。
と言う方法です。
さらに、３０歳台などの若い世代の離婚の場合、住宅ローンの残高も何千万という金額であることが多く、ローンの残高が不動産の価値を上回るオーバーローンの状態がほとんどです。この場合、今後誰がローンを払っていくのか、誰の名義にするのかについて、非常に難しい問題が発生します。
ローンが残っていなければ、問題はそれほど難しいものではありません。
不動産の価値を換算して、分けることになります。例えば、不動産の価値が１０００万円なら、１０００万円の不動産の分与を受ける人は、相手に５００万円を支払うことになります。５００万円は余計に譲り受けているからです。
難しいのは、ローンが残っている場合です。
夫名義の不動産で、夫名義のローンが残っているというケースが多いと思います。
不動産の価値が１０００万円で、負債が２０００万円残っているとします。妻が不動産の分与を受けたとします。この場合、妻は１０００万円の不動産を譲り受けたにもかかわらず、夫がローンの名義人という状態が続きます。ローンの名義変更には銀行は簡単には応じてくれないからです。
しかし、そもそも、オーバーローン不動産の場合、マイナス部分は、夫婦が共同して、負担するべきものとえます。つまり、夫婦はそれぞれ共同して、５００万円ずつの負債を負担していることになるのです。
本件のケースで妻が不動産を譲り受け、かつローン名義は夫のままであるとすれば、妻は夫に１５００万円を払わなければならなくなります。ローンの名義が夫のままですから夫は2000万円を銀行に支払わなければなりません。他方で、夫はもともと500万円を負担しなければならないので、妻に請求できる金額は1500万円となるのです。
しかし、１５００万円を支払える状況にある妻はそれほど多くありません。そのため、分与を受けられないという事態が出てくるのです。
